Fiscalité LMNP meublé de tourisme 2026 : micro ou réel

Le statut LMNP, c'est quoi exactement ?

Le LMNP, c'est le statut de loueur en meublé non professionnel. Il concerne tout particulier qui loue un logement meublé, à l'année ou en courte durée, sans que cette activité devienne son métier principal. Vous êtes en LMNP par défaut dès que vous louez meublé, sans démarche compliquée : il suffit de déclarer le début d'activité pour obtenir un numéro SIRET.

Deux conditions font basculer du non professionnel (LMNP) au professionnel (LMP). Il faut à la fois que vos recettes annuelles de location meublée dépassent 23 000 euros, et qu'elles soient supérieures aux autres revenus d'activité de votre foyer (salaires, autres bénéfices). Si une seule de ces deux conditions manque, vous restez en LMNP. La plupart des hôtes qui louent en complément d'un salaire restent donc non professionnels.

Point clé : les revenus d'une location meublée sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), pas des revenus fonciers. C'est cette catégorie qui ouvre le choix entre micro-BIC et régime réel, et qui autorise l'amortissement du bien au réel. Une location nue, elle, relève des revenus fonciers et n'a pas droit à cet avantage.

Meublé de tourisme classé ou non classé : quelle différence ?

Un meublé de tourisme est un logement loué à une clientèle de passage, pour une nuit, une semaine ou un mois, sans que le voyageur y installe son domicile. C'est le cas typique de la location saisonnière sur les plateformes. Ce meublé peut être classé ou non classé, et cette distinction pèse lourd sur votre impôt depuis 2025.

Le classement est une étiquette officielle, de 1 à 5 étoiles, attribuée après la visite d'un organisme agréé. Il coûte de l'ordre de 150 à 300 euros et vaut cinq ans. Un logement non classé est simplement un meublé de tourisme qui n'a pas fait cette démarche. La loi Le Meur a rendu ce classement très intéressant sur le plan fiscal, car il donne accès à un abattement bien plus élevé et à un plafond de recettes cinq fois supérieur. Si vous exploitez ce type de bien, notre page dédiée à la gestion du meublé de tourisme détaille aussi le cadre réglementaire à respecter.

En clair : classer son meublé est souvent le premier réflexe fiscal à avoir avant même de choisir son régime. Pour quelques centaines d'euros, vous doublez votre abattement au micro-BIC et vous repoussez très loin le seuil de bascule vers le réel. Nous détaillons ces chiffres juste après.

Le régime micro-BIC : abattement et plafond en 2026

Le micro-BIC est le régime le plus simple. Vous déclarez vos recettes brutes, et l'administration applique seule un abattement forfaitaire censé couvrir toutes vos charges. Vous n'êtes imposé que sur la part qui reste. Aucune comptabilité à tenir, aucune facture à conserver pour justifier des charges. La contrepartie : l'abattement remplace vos vraies dépenses, même si elles sont plus élevées.

Pour un meublé de tourisme non classé, l'abattement est de 30 pour cent, dans la limite de 15 000 euros de recettes par an. Au-delà de ce seuil, vous passez obligatoirement au régime réel. Ce plafond, très bas, vise directement les locations saisonnières non classées.

Pour un meublé de tourisme classé, l'abattement est de 50 pour cent. Le plafond de recettes est de 77 700 euros pour vos revenus 2025 (déclarés au printemps 2026), puis de 83 600 euros pour vos revenus 2026, du fait de la revalorisation qui intervient tous les trois ans. L'écart avec le non classé est énorme : à recettes égales, un logement classé est imposé sur une base bien plus faible et garde accès au micro jusqu'à des montants cinq fois supérieurs.

Ces chiffres sont ceux issus de la loi Le Meur du 19 novembre 2024. Avant la réforme, le meublé de tourisme classé bénéficiait d'un abattement de 71 pour cent et d'un plafond de 188 700 euros : la baisse est donc réelle, et c'est elle qui pousse aujourd'hui beaucoup d'hôtes à regarder de près le régime réel.

Le régime réel : déduire ses charges et amortir le bien

Le régime réel fonctionne à l'inverse du micro. Ici, vous ne bénéficiez d'aucun abattement automatique, mais vous déduisez vos charges réelles, une par une, de vos recettes. Vous n'êtes imposé que sur le bénéfice qui reste, une fois toutes les dépenses retirées.

La liste des charges déductibles est large : taxe foncière, assurance, intérêts d'emprunt, frais de gestion et de conciergerie, ménage, petites réparations, abonnements, honoraires du comptable, commissions des plateformes. Vous déduisez aussi l'amortissement, qui est la vedette du régime réel. Amortir, c'est déduire chaque année une part de la valeur du logement et du mobilier, pour tenir compte de leur usure dans le temps. Sur un bien de plusieurs centaines de milliers d'euros, cet amortissement représente souvent plusieurs milliers d'euros de charge par an, sans que vous ayez rien décaissé.

Résultat fréquent : la somme des charges et de l'amortissement dépasse les recettes, et votre bénéfice imposable tombe à zéro. Vous encaissez des loyers sans payer d'impôt dessus pendant des années. L'amortissement ne peut toutefois pas créer de déficit : il se met en réserve et se reporte sur les exercices suivants. En échange de cet avantage, le réel impose une comptabilité complète et une déclaration de résultat (formulaire 2031), presque toujours confiée à un expert-comptable. Un outil de facturation adapté à la location simplifie la collecte des justificatifs qui alimenteront cette comptabilité.

Une nouveauté de la loi Le Meur pèse sur la revente. Les amortissements déduits pendant la location sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value quand vous vendez le bien. Concrètement, ils viennent gonfler la plus-value imposable au moment de la cession. L'avantage annuel de l'amortissement reste très fort, mais une partie se rattrape à la sortie : c'est à intégrer dans une stratégie de long terme.

Micro ou réel : lequel est le plus avantageux ?

La règle tient en une phrase : le régime réel gagne dès que vos charges réelles dépassent l'abattement du micro. Pour un meublé classé, l'abattement est de 50 pour cent, donc le réel devient intéressant si vos charges et amortissements dépassent la moitié de vos recettes. Pour un non classé, l'abattement n'est que de 30 pour cent, si bien que le réel l'emporte beaucoup plus vite, presque toujours en pratique.

Prenons un exemple chiffré simple, avec un meublé de tourisme classé qui rapporte 25 000 euros de recettes dans l'année. Au micro-BIC, l'abattement de 50 pour cent ramène la base imposable à 12 500 euros. Au régime réel, imaginons 9 000 euros de charges courantes (taxe foncière, assurance, ménage, gestion, intérêts) et 11 000 euros d'amortissement du bien et du mobilier, soit 20 000 euros de charges déductibles. Le bénéfice imposable tombe alors à 5 000 euros.

L'écart est net : 5 000 euros de base au réel contre 12 500 euros au micro. Pour un hôte dont le taux d'imposition est de 30 pour cent, cela représente environ 2 250 euros d'impôt en moins par an, prélèvements sociaux compris, sur ce seul logement. Plus vos charges et votre amortissement sont élevés, plus le réel écrase le micro.

Le micro garde son intérêt dans un cas précis : un logement peu chargé, sans emprunt, avec peu de frais, et un propriétaire qui veut zéro comptabilité. Si vos charges réelles sont clairement inférieures à l'abattement, le micro vous imposera sur une base plus faible tout en étant plus simple. C'est le seul scénario où il reste gagnant, et il devient rare pour les meublés de tourisme depuis la baisse des abattements.

Faut-il facturer la TVA sur une location meublée ?

En principe, non. La location d'un logement meublé, même en courte durée, est hors du champ de la TVA. Vous n'ajoutez pas de TVA sur vos loyers et vous ne la récupérez pas sur vos dépenses. C'est le cas de l'immense majorité des locations saisonnières classiques.

La TVA n'entre en jeu que si votre activité devient para-hôtelière, c'est-à-dire si vous fournissez des services comparables à ceux d'un hôtel. La règle retenue par l'administration : il faut proposer au moins trois des quatre prestations suivantes, le petit-déjeuner, le nettoyage régulier du logement pendant le séjour, la fourniture du linge de maison, et une réception de la clientèle même non personnalisée. En dessous de trois services, vous restez hors champ de la TVA.

La jurisprudence récente a précisé les limites. Un simple ménage effectué avant l'arrivée du voyageur, ou une boîte à clés pour récupérer les clés, ne suffisent pas à requalifier votre location en para-hôtellerie. Il faut de vrais services, offerts pendant le séjour. Si vous basculez dans le para-hôtelier, la TVA ne s'applique qu'au-delà du seuil de franchise en base, mais vous récupérez alors la TVA sur vos investissements. C'est un choix de modèle économique à part entière, à étudier avec un professionnel.

Les cotisations sociales au-delà de 23 000 euros

Le seuil à retenir est 23 000 euros de recettes annuelles. En dessous, vous ne payez pas de cotisations sociales professionnelles. Vos bénéfices supportent seulement les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine, au taux de 17,2 pour cent, appliqués sur votre revenu net imposable.

Au-dessus de 23 000 euros de recettes, une location meublée de courte durée vous rend redevable de cotisations sociales auprès de la sécurité sociale des indépendants. Ces cotisations sont plus lourdes que les prélèvements sociaux, car elles ouvrent des droits (retraite, maladie), et se calculent sur votre bénéfice. Ce passage change la nature de votre activité aux yeux de l'administration sociale, indépendamment de votre statut fiscal LMNP.

La loi Le Meur a aussi fermé une porte à partir des revenus 2026 : la location de meublé de tourisme non classé ne peut plus relever du régime micro-social de l'auto-entrepreneur. Les loueurs concernés doivent basculer vers le régime des travailleurs indépendants. L'URSSAF mène d'ailleurs depuis début 2026 une campagne pour inciter les loueurs dépassant 23 000 euros à régulariser leur situation. Si vous approchez ce seuil, anticipez : le coût social change nettement l'équation de rentabilité.

Questions fréquentes

Le micro-BIC est-il encore intéressant en 2026 ? Il reste intéressant pour un logement classé peu chargé, sans emprunt ni gros frais, où l'abattement de 50 pour cent dépasse vos charges réelles. Pour un meublé non classé, avec seulement 30 pour cent d'abattement et un plafond de 15 000 euros, le régime réel est presque toujours plus avantageux.

Puis-je passer du micro au réel librement ? Oui. Vous pouvez opter pour le régime réel même si vos recettes restent sous les plafonds du micro. L'option se déclare et vaut pour un an, reconductible tacitement. Au-delà des plafonds (15 000 euros en non classé, 77 700 euros en classé pour 2025), le réel devient obligatoire.

Classer mon meublé change-t-il vraiment quelque chose ? Oui, beaucoup. Le classement fait passer votre abattement micro de 30 à 50 pour cent et votre plafond de 15 000 à 77 700 euros (83 600 euros pour les revenus 2026). Pour un coût de classement de 150 à 300 euros valable cinq ans, le gain fiscal est souvent sans commune mesure.

L'amortissement du régime réel est-il définitivement gagné ? Non, plus tout à fait depuis la loi Le Meur. L'avantage est réel chaque année pendant la location, mais les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Une partie du gain se rattrape donc à la sortie. Retrouvez ces termes techniques expliqués dans notre glossaire de la location courte durée.

Dois-je déclarer même si je ne fais pas de bénéfice ? Oui. Toute activité de location meublée doit être déclarée, avec un numéro SIRET, et faire l'objet d'une déclaration annuelle, même si votre résultat est nul ou négatif au régime réel. L'absence de déclaration expose à des pénalités.

Ce guide n'est pas un conseil fiscal

Ce guide donne des repères généraux et les chiffres en vigueur à la date de sa dernière mise à jour, en juillet 2026. La fiscalité de la location meublée évolue vite : la loi Le Meur a déjà tout changé fin 2024, et les seuils comme les taux peuvent encore bouger d'une loi de finances à l'autre.

Chaque situation est particulière. Votre taux d'imposition, votre financement, la valeur de votre bien, votre commune et votre projet de revente pèsent tous sur le calcul. Un exemple chiffré illustre une logique, il ne remplace pas une étude de votre cas.

Avant de trancher entre micro-BIC et régime réel, ou d'engager un classement, vérifiez les règles applicables auprès de l'administration fiscale sur impots.gouv.fr et service-public.fr, et rapprochez-vous d'un expert-comptable ou d'un conseiller spécialisé. StayCore vous aide à piloter et facturer votre activité, mais ne se substitue pas à un conseil fiscal personnalisé.