Loi Le Meur 2026 : ce qui change pour la location courte durée

Quel est l'esprit de la loi Le Meur ?

La loi part d'un constat : dans beaucoup de villes touristiques et de zones tendues, des logements entiers sont passés de la location à l'année à la location courte durée, plus rentable. Résultat, moins de logements disponibles pour les habitants et des loyers qui montent. Le législateur a donc voulu réduire l'écart d'avantages entre les deux modèles, sans interdire la location saisonnière.

Concrètement, la loi agit sur deux leviers. Le premier est fiscal : elle rend le régime simplifié moins généreux pour les meublés de tourisme. Le second est local : elle donne aux communes des outils pour piloter, voire limiter, le nombre de meublés sur leur territoire. À cela s'ajoute une exigence de performance énergétique, alignée sur celle qui existe déjà pour la location classique.

Un point important à retenir dès le départ : la loi distingue toujours la résidence principale, le logement où vous vivez et que vous louez quelques semaines par an, du logement dédié entièrement à la location. Les règles les plus strictes visent surtout le second cas.

Comment change la fiscalité micro-BIC des meublés de tourisme ?

Le micro-BIC est le régime fiscal simplifié qui permet de déclarer ses revenus de location meublée sans tenir de comptabilité détaillée. L'administration applique alors un abattement forfaitaire, un pourcentage retiré d'office de vos recettes pour couvrir vos charges, et vous êtes imposé sur le reste. La loi Le Meur a raboté cet abattement pour les meublés de tourisme.

Pour un meublé de tourisme classé, celui qui a obtenu un classement en étoiles après une visite de contrôle, le régime micro-BIC s'applique désormais jusqu'à 77 700 euros de recettes par an, avec un abattement de 50 pour cent. Avant la réforme, le plafond montait à 188 700 euros avec un abattement de 71 pour cent. La baisse est nette.

Pour un meublé de tourisme non classé, la coupe est plus sévère encore. Le plafond du micro-BIC tombe à 15 000 euros de recettes par an et l'abattement passe à 30 pour cent, contre 50 pour cent auparavant. Au delà de ces seuils, vous basculez au régime réel, celui où vous déduisez vos charges réelles et où une aide comptable devient souvent utile.

Ces nouveaux taux s'appliquent aux revenus perçus à partir de 2025, donc à la déclaration que vous remplissez en 2026. Un exemple : un hôte qui encaisse 20 000 euros avec un meublé non classé était imposé sur 10 000 euros avant la réforme (abattement de 50 pour cent). Il l'est désormais sur 14 000 euros (abattement de 30 pour cent), et son plafond de 15 000 euros étant dépassé, il doit en principe passer au régime réel. Le classement du logement devient donc un vrai choix fiscal. Pour comprendre les termes employés ici, notre glossaire de la location courte durée définit micro-BIC, LMNP et régime réel en langage simple.

Quels sont les nouveaux pouvoirs des maires ?

La loi transfère une bonne part de la régulation au niveau local, car les tensions sur le logement ne sont pas les mêmes partout. Un maire dispose maintenant de plusieurs leviers pour encadrer les meublés de tourisme sur sa commune.

Premier levier, l'enregistrement généralisé. Toute commune peut rendre obligatoire une déclaration préalable avec numéro d'enregistrement pour chaque meublé. Deuxième levier, les quotas. Dans les zones tendues, la mairie peut fixer un nombre maximal d'autorisations et délimiter, dans son plan local d'urbanisme, des secteurs où la création de nouveaux meublés est réservée ou interdite.

Troisième levier, et c'est le plus sensible pour les particuliers, l'abaissement du plafond de nuitées de la résidence principale. La règle nationale autorise à louer sa résidence principale jusqu'à 120 nuits par an. La loi Le Meur permet désormais à un conseil municipal d'abaisser ce plafond jusqu'à 90 nuits par an, par simple délibération, dans les communes où le logement manque. Avant de louer, vérifiez donc la limite en vigueur dans votre ville, car elle n'est plus la même partout.

En copropriété, la loi ajoute une obligation d'informer le syndic quand vous démarrez une activité de meublé de tourisme. Et une assemblée générale peut désormais interdire cette activité dans le règlement à la majorité des deux tiers, alors qu'il fallait auparavant l'unanimité.

Le numéro d'enregistrement devient il obligatoire partout ?

Oui. Le numéro d'enregistrement est un identifiant que la commune attribue à votre logement avant sa mise en location, et il devient obligatoire sur tout le territoire. La loi remplace la mosaïque de téléservices communaux par un téléservice national unique. Chaque loueur, que le bien soit une résidence principale ou secondaire, doit y déclarer son meublé et obtenir un numéro à 13 caractères.

La date à retenir est le 20 mai 2026. À partir de cette échéance, tout meublé de tourisme doit disposer d'un numéro d'enregistrement valide, et les plateformes comme Airbnb, Booking ou Abritel retirent les annonces qui n'en affichent pas. Le décret d'application publié en mars 2026 a fixé le fonctionnement du dispositif national.

Ce numéro doit apparaître sur chacune de vos annonces, quelle que soit la plateforme. Si vous gérez plusieurs logements, prévoyez de recenser leurs numéros et de les tenir à jour, car une erreur ou une absence peut faire disparaître une annonce en pleine saison. C'est aussi ce numéro qui relie votre activité aux déclarations de la commune, notamment pour la taxe de séjour collectée auprès des voyageurs.

Le DPE est il obligatoire pour un meublé de tourisme ?

Le DPE, le diagnostic de performance énergétique, note un logement de A à G selon sa consommation d'énergie. Jusqu'ici, il ne s'imposait pas vraiment à la location saisonnière. La loi Le Meur y met fin en alignant progressivement les meublés de tourisme sur les règles de décence énergétique de la location classique.

Le calendrier fonctionne à deux vitesses. Pour transformer un logement en meublé de tourisme dans une commune qui soumet ce changement à autorisation, il faut présenter un DPE d'un niveau minimal, qui se durcit avec le temps : au moins classe F depuis 2025, au moins classe E à partir de 2028, au moins classe D à partir de 2034. Pour les meublés de tourisme déjà en activité, l'échéance clé est le 1er janvier 2034 : à cette date, le logement devra afficher une classe comprise entre A et D pour rester loué.

Une exception importante existe : la résidence principale que vous louez dans la limite légale de nuitées n'est pas soumise à cette exigence de décence énergétique. C'est l'exception la plus utile à connaître pour le particulier qui loue son propre logement quelques semaines par an. En revanche, si vous exploitez un logement dédié à la location, anticipez les travaux, car une passoire énergétique deviendra progressivement inlouable en courte durée.

Quelles sont les sanctions prévues par la loi ?

Les amendes ont été fortement relevées pour donner du poids aux nouvelles règles. Le défaut de déclaration ou d'enregistrement d'un meublé de tourisme est passible d'une amende civile pouvant atteindre 10 000 euros. Une fausse déclaration, ou l'usage d'un faux numéro d'enregistrement, peut coûter jusqu'à 20 000 euros.

Le dépassement du plafond de nuitées de la résidence principale, 120 ou 90 nuits selon la commune, est également sanctionné, avec une amende pouvant aller jusqu'à 15 000 euros. Sur le volet énergétique, le maire peut exiger la présentation d'un DPE valide et appliquer une astreinte de 100 euros par jour de retard, ainsi qu'une amende administrative pouvant atteindre 5 000 euros en cas de non respect de la décence énergétique.

Le message est clair : la régulation n'est plus seulement théorique. Les communes ont les moyens juridiques et financiers de contrôler, et les plateformes ont l'obligation de retirer les annonces non conformes. Mieux vaut se mettre en règle en amont que régulariser sous la menace d'une amende.

Que doit faire concrètement un hôte en 2026 ?

Commencez par votre commune. Renseignez vous en mairie sur trois points : la commune impose-t-elle l'enregistrement, applique-t-elle un plafond de 120 ou de 90 nuits pour la résidence principale, et existe-t-il des quotas ou des secteurs interdits. Ces règles varient d'une ville à l'autre et conditionnent tout le reste.

Ensuite, mettez vos annonces en conformité. Obtenez votre numéro d'enregistrement via le téléservice national avant le 20 mai 2026 et affichez le sur chaque plateforme. Vérifiez le DPE de vos logements dédiés et planifiez d'éventuels travaux avant les échéances de 2028 et 2034. Faites le point avec un expert comptable sur votre régime fiscal, car le passage au régime réel peut devenir plus avantageux que le micro-BIC selon vos charges, surtout pour un meublé non classé.

Enfin, structurez votre gestion pour ne rien oublier. Quand vous gérez plusieurs biens, suivre à la main les numéros d'enregistrement, les plafonds de nuitées et les déclarations devient vite un casse tête. Un outil de gestion comme la solution meublé de tourisme de StayCore centralise vos logements et leurs informations réglementaires, tandis que le module de facturation garde une trace propre de vos recettes, utile au moment de la déclaration fiscale. Bien réglé, cet outillage transforme une contrainte administrative en routine maîtrisée.

Questions fréquentes sur la loi Le Meur

La loi Le Meur s'applique-t-elle à ma résidence principale ? Oui, mais avec des règles allégées. Vous devez obtenir un numéro d'enregistrement et respecter le plafond de nuitées de votre commune, 120 ou 90 nuits selon les cas. En revanche, vous échappez à l'obligation de décence énergétique tant que vous restez dans cette limite.

Mon meublé de tourisme non classé est-il vraiment moins avantageux fiscalement ? Oui. Depuis les revenus 2025, l'abattement micro-BIC d'un meublé non classé est tombé à 30 pour cent et le plafond à 15 000 euros. Faire classer le logement, ou passer au régime réel, redevient souvent plus intéressant. Un expert comptable peut chiffrer le meilleur choix pour votre situation.

À partir de quand mon annonce risque-t-elle d'être retirée sans numéro ? À partir du 20 mai 2026. Après cette date, les plateformes doivent retirer les annonces de meublés de tourisme dépourvues de numéro d'enregistrement valide. Anticipez la démarche pour ne pas perdre de visibilité en saison.

Dois-je faire un DPE si je loue seulement l'été ? Cela dépend du statut du logement. Pour une résidence principale louée dans la limite des nuitées autorisées, non. Pour un logement dédié à la location dans une commune concernée, le DPE devient une condition pour louer, avec une classe minimale qui se durcit d'ici 2034.

Le plafond de nuitées est-il partout de 120 nuits ? Non, plus depuis la loi Le Meur. La règle nationale reste 120 nuits par an pour la résidence principale, mais chaque commune peut l'abaisser à 90 nuits par délibération. Vérifiez toujours la limite locale avant de publier votre calendrier.

Ce guide n'est pas un conseil fiscal

Cet article donne un repère général sur la loi Le Meur et son application en 2026. Il ne remplace pas un conseil personnalisé. La réglementation évolue, les décrets se précisent, et surtout les règles varient d'une commune à l'autre : plafond de nuitées, quotas, obligation d'enregistrement, tout cela dépend de votre ville.

Chaque situation est particulière, notamment sur le plan fiscal, où le bon choix entre micro-BIC et régime réel dépend de vos recettes et de vos charges réelles. Avant toute décision, vérifiez les règles applicables auprès de votre mairie et des sites officiels comme service-public.fr et impots.gouv.fr, et faites vous accompagner par un expert comptable ou un professionnel du droit. StayCore édite des outils de gestion, pas des conseils fiscaux : nous vous aidons à rester organisé, pas à trancher votre déclaration à votre place.